第一建設　静岡　ルネス工法マンション:静岡不動産 R

不動産　営業日記

第一建設　静岡　ルネス工法マンション

ペガサートの7階にある、
産学交流センターにて、
清閑町にある第一建設さんのルネス工法マンション
新製品説明会に出席しました。

不動産業者・銀行関係者・設計関係者
が多かっただろうか？

説明しようと思ったが、
うまく出来そうもないので、ライブドアにリンクしときます。
ルネス工法とは？

・いわゆる逆張り工法のことをいうらしい。
・第一建設さんは、割と低価格の木造住宅を主業務とする富士の方の
住宅メーカーと、ここの清閑町にある
鉄筋コンクリート工法を主に賃貸マンションなどを建てている
第一建設さんと2社あります。
（他にもあるかも知れませんが・・・）

　

ペガサートの産学交流センターは、
静岡市内の施設の中では珍しく（？）、
インターネット環境の整った貸し会議室があります。
商用利用とそうでない場合と金額が異なります。
受付の姉ちゃんはなぜか大学生みたいな感じの
かわいい子が多い。
（撮り忘れました　汗）

続きでもう少しマジメに説明を試みたいと・・・。

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・ルネスというのは、ご想像の通り、ルネッサンスから来ているらしい。
（他所の会社のＨＰですが、動画の説明があります。）
・逆張りにすることで、床下に60センチの空間が生まれ、
　収納や水周り配管の自由度を大幅にアップさせることが可能
・デザインも縦に変化のある面白い賃貸マンションなんかができる

とのこと。
１つ特徴的なのは、建物を躯体（スケルトン）と内装部分（インフィル）に分けるという発想を取り入れていること。
１００年住宅とか、ＳＩ工法とか、いろいろ呼び名はあるようだが、
昔から官主導のようなところがあった発想で、
古くなりがちな内装は取替えが効くようにしておいて、
１００年もつ躯体とはなるべく分けて躯体だけ売ったり、
登記面などでも分けて考えようという考え方。

分譲マンションなどでも内装を自由に購入者にやらせたりする売り方が、
割と人気を集めたりしていますよね。

不動産業的には、賃貸テナントや土地活用などでの
定期借地契約手法のひとつとして出てきた、
いわゆる定期借地　筑波方式というのも、

この考え方に当たります。
アーバンスケルトン方式ともいうらしい。

以下、平成１７年度第１回国土技術政策総合研究所研究評価委員会
議事録より抜粋
アーバンスケルトン方式とは、
都市の建築物・構造物を長期耐用的基盤であるアーバンスケルトンと、
二次構造物であるインフィルの２段階に分けてとらえる手法です。
一般の賃貸と分譲マンションの中間に位置するものですが、
この分野での先駆的事例として神奈川県住宅供給公社の手づくりリフォーム、
都市再生機構のフリープラン賃貸住宅があります。
神奈川県公社のタイプ１は、
退去時に内装の権利放棄が必要で、譲渡できないこと、
都市再生機構のタイプ２は、
内装は譲渡できるが、これを担保に融資を受けられないという課題があり、
内装の譲渡・流通、内装整備の資金調達が困難であるという状況にあります。
こうした課題解決の方策として、賃借権方式というものがあります。
これはまず各住戸に賃借権を設定、登記します。
賃借権は定期借家権におけるスケルトン賃貸とし、
譲渡・転貸を認めます。
インフィル整備費用の融資は賃借権に担保仮登記を行い、
賃借権者の破産時には金融機関が賃借権を取得し、
処分できることとします。
また賃借権者が組合を設立し維持管理等の規約を締結して、
建物所有者の維持管理が停滞の際には賃借権者が代行できる
というものです。
この方式により資金調達の可能性が高まると考えられますが、
さらに債務不履行時の保証の仕組みを検討した
ファイナンスシステムについても提案を行っており
・・・

ここまで来ると、かなり技術的な話になってしまいますが、
発想としては面白いものだと思います。

何の話か分からなくなってしまった。
一度、『筑波方式』というのをやってみたいなぁと思っている今日この頃でしたので・・・

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